Steuerfreier Verkauf einer Immobilie bei vorheriger Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Ein privates Veräußerungsgeschäft beim Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie liegt dann vor, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen. In diesem Fall muss ein etwaiger Gewinn aus dem Immobilienverkauf nach § 23 EStG versteuert werden.

Ausnahmen gelten unter folgenden Voraussetzungen: Die Immobilie wird zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzt oder die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren durch den Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Folgende Besonderheiten gelten im zweiten Fall: Ausgangssituation: Verkauf einer Immobilie, die bislang ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, jedoch innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums für eine gewisse Zeit fremdvermietet wird. Erfolgt diese Vermietung im Jahr des Verkaufs, genügt es für die Steuerbefreiung, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs mindestens einen Tag noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine Vermietung im Vorjahr vor dem Verkaufsjahr wäre hingegen steuerschädlich. Im Gegensatz dazu wäre eine Vermietung im zweiten Vorjahr vor dem Verkauf wiederum unschädlich, wenn in diesem zweiten Vorjahr eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an mindestens einem Tag bestanden hat. Dies alles ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2019. Das Finanzamt hat dieses steuerzahlerfreundliche Urteil mittlerweile anerkannt. Wichtig ist demnach die Dokumentation der Eigennutzung durch Meldebestätigungen der Gemeinde oder Ummeldungen von Mietern.

Weitere Besonderheiten ergeben sich bei Leerständen im 3-Jahres-Zeitraum (Jahr des Verkaufs und die beiden Vorjahre) und auch bei häuslichen Arbeitszimmern.

Sollte der Verkauf einer Immobilie/Eigentumswohnung geplant sein, sollten die o. g. Voraussetzungen vorab beachtet und ggf. zeitgerecht angepasst werden.